México está de moda. Colonias céntricas en la Ciudad de México (como La Roma y La Condesa) que antes eran caracterizadas por su aire bohemio y relajado, pobladas mayoritariamente por nacionales y familias con arraigo generacional en la zona, han sido sustituidos abruptamente por visitantes de diversos rincones del mundo con intenciones tanto turísticas, como residenciales y de inversión, empujando al alza los precios de renta y venta de propiedades.
De igual manera, regiones con acceso a playas como Quintana Roo y Baja California, las cuales además cuentan con buena infraestructura urbana, atraen principalmente a extranjeros en busca de mejores condiciones climáticas y un segundo hogar a pocas horas de sus residencias habituales. Buscan comprar tierra para construir o inmuebles ya construidos, los cuales cuentan con precios que representan tan solo una fracción del costo que tendrían propiedades similares en sus países de origen.
La pandemia provocada por el COVID-19, aunado al fenómeno de plataformas como AIRBNB y un conveniente tipo de cambio, ha creado una atmósfera ideal para que miles de inversores en el extranjero planeen todos los años invertir en inmuebles dentro de México, tanto en compras regulares como en negocios inmobiliarios más sofisticados, como el creciente caso de los remates bancarios.
A continuación, se recogen opiniones del Lic. Eduardo Iván Nieto Cid del despacho Braiz, abogados inmobiliarios con buena trayectoria y vasta experiencia asesorando a compradores de inmuebles e inversionistas de todas las nacionalidades. Este profesional comparte su perspectiva y mejores consejos al respecto:
“Es un hecho que nuestra base de clientes extranjeros ha crecido. Por desgracia, gran parte de estos clientes acuden a nosotros no por servicios de asesoría preventivos que los ayuden a cuidarlos de fraudes y problemas con sus operaciones. En su mayoría están buscando una solución a operaciones que no están progresando como lo estaban planeando y que ya representan un peligro de perder su dinero si no toman acciones legales pronto”.
Gracias por estos minutos Licenciado Eduardo, en su opinión ¿cuál es el principal motivo por el cual una persona que intenta comprar o invertir en inmuebles puede tener problemas legales?
En mi opinión, el principal motivo es que desconocen el sistema legal mexicano. Y este desconocimiento los hace creer y confiar en toda la información que un vendedor o corredor inmobiliario les proporciona. Con base en esta información de baja calidad y a veces del todo errada, envían fuertes sumas de dinero confiando en que todo saldrá bien, a pesar de que el inmueble no se pueda comprar legalmente o estén directamente siendo defraudados.
En ninguna parte del proceso de contratación han tenido a alguien de su lado cuidando sus intereses. Y esto no solo aplica para extranjeros, realmente aplica para cualquier persona que intenta comprar o invertir en un inmueble, ya sea una compra regular, remates bancarios o preventas. La única diferencia es que los extranjeros son más vulnerables por razones de idioma y lejanía geográfica, pero también suelen tener mayores recursos para intentar resolver un potencial conflicto.
¿No se supone que hay autoridades y notarios cuidando que las compraventas de inmuebles se hagan con legalidad?
Esto es un tema que llevo hablando varios años y que bueno que me preguntas. Para ser directos tengo que confesar que en el momento más vulnerable de la operación no hay nadie viendo, ni revisando ni certificando nada. El momento más vulnerable para el comprador de un inmueble es la entrega del enganche. Normalmente, la entrega de ese enganche se hace a ciegas de la realidad legal del inmueble y bajo documentos legales que no protegen realmente al que está arriesgando el dinero, pues normalmente son formatos genéricos que no se adaptan a la operación.
La entrega del enganche ocurre a puerta cerrada, en oficinas de alguna inmobiliaria sin supervisión alguna. Esto es el gran problema de la manera tradicional en que se compran inmuebles. Los compradores creen que la futura intervención de un notario en su operación podrá curar mágicamente cualquier defecto, pero esto no es cierto. El notario normalmente interviene hasta que los enganches ya están entregados, no antes, y solo podrá realizar la operación si todo estaba bien de origen.
Si hay algún problema con el inmueble el notario no puede continuar y la operación no se puede llevar a cabo. En estos casos, si no llegas a una negociación con quien te está vendiendo el inmueble para la devolución de buena fe de ese enganche, es probable que acabes en un juicio en donde tendrás que invertir un porcentaje considerable del valor del inmueble para intentar recuperar esa cantidad. Lo que quiero decir es que las autoridades solo podrán reaccionar frente a algún problema, pero no están cuidando la operación en cada paso y esto es el peligro principal. Por eso hay tanta impunidad con los fraudes en los remates bancarios, por ejemplo.
Entonces, ¿los remates bancarios son fraude?
En general no son fraude y existen grandes oportunidades de hacer dinero en ese sector de la inversión inmobiliaria. No me malinterpretes. Lo que sucede es que en ese sector es mucho más fácil caer en un fraude directo, lo cual es más complicado que encontrarse con un inmueble “defectuoso”. El fraude directo quiere decir que existe alguien del otro lado con malas intenciones y queriendo apoderarse de tu dinero sin tener realmente acceso al inmueble ofrecido. En este campo de los remates es más sencillo la existencia de fraude, pues, además de la casi nula regulación, no es necesario demostrar que se tiene posesión de un inmueble, ya que son propiedades en proceso de recuperación por el banco.
Además, el inversor está normalmente cegado por una oportunidad casi increíble de adquirir un inmueble a un precio demasiado bajo. Aquí, el inversor normalmente no le pide ninguna evidencia o comprobación a la supuesta empresa de remates, quienes se protegen con contratos de servicio donde no existe ninguna garantía para el cliente. Este tipo de casos ha aumentado mucho en el despacho. Tristemente, muchos inversores no se asesoran porque cualquier asesoría profesional cuesta y lo que ellos buscan es una optimización de su capital ahorrando en costos (razón por la cual están buscando un remate), lo cual los hace más proclives a poner en riesgo su capital justamente por buscar ahorrar demasiado en su compra.
¿Cuáles serían las mejores recomendaciones para las personas que están por comprar o invertir en inmuebles en México?
Antes que nada, que disfruten mucho el proceso de búsqueda y visitas a los inmuebles. Esa es su principal tarea y existen inmuebles, zonas y oportunidades increíbles en todo el país. En esta fase de descubrimiento y valoración de opciones sugiero fuertemente jamás entregar más de 10 mil pesos mexicanos para “apartar” un inmueble.
Cualquier cantidad que les estén solicitando por arriba de los 10 mil pesos, necesita de una revisión más minuciosa de 3 elementos claves: el inmueble, su propietario y el contrato a firmar. Como le digo a varios clientes: “sin revisión previa no hay enganches”. Si los 3 elementos están en orden, se puede entregar un enganche y continuar con el proceso de compra. En este punto, ya se eliminaron los riesgos de fraude y los riesgos por defectos legales del inmueble. Solo queda estar atentos al riesgo natural de toda transacción inmobiliaria: potenciales incumplimientos.
Adicionalmente, es importante que todo comprador e inversionista calcule que además del precio, existen costos adicionales por comprar como los impuestos locales de cada Estado, así que deberán reservar una parte de su presupuesto para cubrir este concepto, lo cual podría rondar entre el 5% y el 8% del precio del inmueble, según el caso y el lugar del país. También es bueno recordar que los corredores inmobiliarios o agentes de bienes raíces solo están para apoyar con las labores comerciales, no con los temas legales. Ese ha sido un vicio muy importante del proceso de compraventa en México durante varios años.
¿A qué te refieres con este vicio en los corredores de bienes raíces?
Los agentes de bienes raíces hacen una increíble labor por encontrar compradores para los inmuebles, son maestros en conectar la oferta con la demanda. No tengo nada en contra de su labor en el ámbito comercial. Sin embargo, no es raro encontrar agentes inmobiliarios proporcionando “asesoría legal” tanto al comprador como al vendedor, inclusive, redactando contratos y documentos legales, lo cual sale por completo de su función y experiencia.
El aspecto legal de la inversión inmobiliaria es altamente especializado y es normal que exceda sus capacidades, sobre todo en casos complejos. No son pocos los casos que, gracias a esta asesoría legal deficiente por parte de agentes comerciales, varias personas estén sumergidas en operaciones inmobiliarias de pesadilla, donde probablemente van a perder más dinero del que entregaron. Incluso tengo casos donde una empresa grande de corretaje inmobiliario hizo perder todo su fondo de jubilación a un cliente. Este ha sido un caso muy complicado de resolver y que, con un poco de asesoría inicial, se pudo haber evitado por completo.
¿Comprar un inmueble nuevo o en preventa eliminaría estos problemas de los cuales has platicado?
Elimina algunos riesgos, pero introduce nuevos aspectos a considerar. Una cosa es comprar inmuebles usados o de segunda mano y otra cosa distinta es comprar un inmueble nuevo o que tal vez está apenas en proceso de construcción. Los desarrolladores están obligados a transparentar toda la documentación legal y de permisos gracias a regulación federal que aplica en todo el país, además de tener que someter a revisión de la autoridad sus contratos.
Sin embargo, a pesar de estas obligaciones legales muchos desarrolladores no lo siguen, en incluso empiezan a vender los futuros departamentos antes de contar con licencias, lo cual es un delito de fraude específico. En algunos casos, hemos encontrado que tienen problemas para justificar las licencias, pues “mágicamente” les autorizaron más metros o más niveles de lo que está permitido en esa zona. En otros casos, solo como ejemplo adicional, ofrecen lotes de tierra que legalmente no existen, pues se trata de zonas ejidales donde no es posible adquirir derechos de propiedad por la regulación legal en ese tipo de inmuebles.
Te podría contar varias maneras en las cuales un proyecto de inmuebles nuevo puede representar un riesgo para el comprador, pero creo que lo fundamental aquí es entender que el comprador se expone a una serie de riesgos diversos, siendo el principal que siempre va a depender de alguna actividad del desarrollador para poder ver su compra concretada, por lo cual más que compra yo las catalogo como una inversión, pues existen elementos como el tiempo y los procesos constructivos, los cuales no se pueden controlar del todo y siempre se estará atado a ello.
¿Comprar e invertir en inmuebles en México es seguro entonces?
Desde luego que sí, miles de operaciones al año salen bien y no representan riesgo alguno para el comprador o inversor. La clave está en entender que es un tipo de compra diferente a comprar un auto u otro bien, no es tan sencillo como se cree. Por el valor de las propiedades, tienen más regulación y el proceso no es tan intuitivo para compradores e inversores de primera vez. Los detalles cuentan mucho aquí y pueden ser críticos para determinar el éxito o fracaso de la operación.
Me parece que el principal error sería subestimar la complejidad del proceso de compra e inversión en México. Un proceso de compra bien realizado no representa riesgo alguno para nadie, todo lo contrario, es una garantía de que su inversión está protegida y podrán obtener de ella todo su potencial económico y de uso.
